کمیسیون مشاور املاک

وقتی سند مالکیت جابه‌جا می‌شود یا اجاره‌نامه امضا می‌شود، فاکتور مشاور املاک جدا از قیمت ملک است. در عرف رایج بازار مسکن ایران، برای خرید و فروش اغلب ۰٫۲۵ درصد از قیمت معامله برای هر طرف (فروشنده و خریدار) در قرارداد دیده می‌شود — یعنی در مجموع حدود نیم درصد از ارزش معامله، قبل از هر اضافه‌ای. روی مبلغ کمیسیون، مالیات بر ارزش افزوده ۱۰٪ هم معمولاً اضافه می‌شود مگر استثنای قراردادی یا معافیت خاص. ابزار FinAI همین ساختار را برای تخمین فاکتور می‌سازد؛ تعرفهٔ رسمی واحد صنفی در هر شهر ممکن است متفاوت باشد — عدد را با برگهٔ مشاور خود تطبیق دهید.

این صفحه برآورد هزینهٔ خدمات مشاور است، نه تأیید صلاحیت حقوقی سند، نه محاسبهٔ مالیات نقل‌وانتقال، و هرگز رأی دادگاه یا دستور پرداخت محسوب نمی‌شود. اگر در قرارداد شما درصد دیگری نوشته شده، همان مبناست.

خرید و فروش: ۰٫۲۵٪ + VAT برای هر طرف

فرض کنید قیمت توافقی فروش ۱۰ میلیارد تومان است. کمیسیون یک طرف: ۱۰٬۰۰۰٬۰۰۰٬۰۰۰ × ۰٫۰۰۲۵ = ۲۵ میلیون تومان. با VAT ده درصد: ۲۵ × ۱٫۱ = ۲۷٫۵ میلیون تومان برای آن طرف. اگر هر دو طرف جدا پرداخت کنند، جمع roughly ۵۵ میلیون تومان هزینهٔ مشاور (با VAT) — بدون احتساب سایر هزینه‌های دفترخانه، مالیات نقل‌وانتقال، یا کارشناسی.

گاهی یک طرف «کمیسیون طرف مقابل» را هم می‌پردازد؛ قرارداد خصوصی است. ابزار فرض پیش‌فرض: هر طرف سهم خود را می‌دهد. اگر فقط خریدار همه را پوشش داده، در فرم «پرداخت‌کننده» را یک طرف بگذارید تا جمع درست شود.

چرا VAT جدا از درصد کمیسیون است

مشاور املاک (در چارچوب مشمول VAT) فاکتور رسمی صادر می‌کند؛ ۱۰٪ روی حق‌الزحمه است، نه روی قیمت خانه. اشتباه رایج: ضرب ۰٫۲۵٪ در ۱٫۱ مستقیم روی میلیاردها — در عمل اول پایه، بعد VAT. تفاوت در معامله‌های بزرگ به چند صد هزار تومان می‌رسد.

رهن کامل (ودیعهٔ بدون اجاره): ۰٫۵٪

در قراردادهایی که مبلغ بزرگ به‌عنوان رهن کامل (بدون اجارهٔ ماهانه یا با اجارهٔ ناچیز) جابه‌جا می‌شود، عرف بازار اغلب ۰٫۵ درصد از مبلغ رهن را کمیسیون می‌داند — باز هم معمولاً با VAT. مثال: رهن ۸۰۰ میلیون تومان → پایه ۴ میلیون، با VAT حدود ۴٫۴ میلیون برای یک طرف اگر همان ساختار ۰٫۵٪ اعمال شود.

رهن کامل از نظر اقتصادی نزدیک به «قیمت ملک در بازار اجاره» است؛ برای تبدیل رهن به اجاره و برعکس، ماشین‌حساب رهن و اجاره (املاک) را ببینید — آنجا ضریب سی هزار تومان به ازای هر میلیون و تخمین رهن کامل حدود بیست درصد قیمت مطرح است. صفحهٔ تبدیل رهن و اجاره (بانکی) همان ریاضی را با زاویهٔ سپرده و نرخ بهره می‌خواند؛ برای فهم «چقدر اجاره بدهم اگر رهن کم کنم» هر دو مفیدند، ولی کمیسیون مشاور فقط یک بار در ابتدای قرارداد (یا تمدید) مطرح است.

رهن و اجاره: حدود ۲۵٪ یک ماه اجاره

در معاملات رهن و اجاره (ودیعه + rent ماهانه)، مشاوران اغلب کارمزد را به‌صورت درصدی از یک ماه اجاره می‌گیرند — در عرف رایج نزدیک ۲۵ درصد مبلغ همان یک ماه. مثال: اجارهٔ ماهانه ۱۵ میلیون تومان → کمیسیون پایه حدود ۳٫۷۵ میلیون، به‌علاوه VAT. این با درصد قیمت فروش فرق دارد چون مبنا «اجاره» است نه ارزش کل ملک.

اگر رهن و اجاره با هم بالا بروند (مثلاً رهن ۵۰۰ میلیون و اجاره ۱۲ میلیون)، کمیسیون همچنان روی یک ماه اجاره محاسبه می‌شود مگر قرارداد مشاور چیز دیگری بگوید. بعضی آژانس‌ها «حداقل کارمزد» دارند — ابزار حداقل را نمی‌شناسد مگر در تنظیمات.

تمدید قرارداد: حدود ۱۰٪ کمیسیون اول

وقتی قرارداد اجاره تمدید می‌شود بدون تغییر اساسی طرفین، عرف اغلب حدود ۱۰ درصد از کمیسیون اولیهٔ همان مشاور را برای تمدید در نظر می‌گیرد — نه دوباره ۲۵٪ یک ماه کامل. اگر اولین بار ۳٫۷۵ میلیون (بدون VAT) پرداخت کرده‌اید، تمدید rough ۳۷۵ هزار تومان پایه است. اگر در تمدید اجاره یا رهن به‌شدت عوض شود، بعضی مشاورها قرارداد را «معاملهٔ جدید» می‌خوانند؛ قبل از امضا بپرسید.

چه کسی پرداخت می‌کند؟

• فروش: عرفاً فروشنده و خریدار هر کدام سهم خود — گاهی توافق بر عهدهٔ خریدار.
• اجاره: اغلب مستأجر؛ گاهی نصف‌نیمه با مالک.
• رهن کامل: بسته به شهر و آژانس؛ در قرارداد بنویسید.

عدم شفافیت در «کی پرداخت می‌کند» منبع دعاست. برآورد FinAI فرض قرارداد استاندارد دارد؛ شما می‌توانید پرداخت‌کننده را عوض کنید بدون اینکه درصد عوض شود.

سه معاملهٔ فرضی، سه فاکتور

آپارتمان ۶ میلیارد: هر طرف ۱۵ میلیون + VAT → ۱۶٫۵ میلیون؛ جمع ۳۳ میلیون هزینهٔ مشاور (rough).

رهن ۱٫۲ میلیارد، اجاره ۱۰ میلیون: کمیسیون ~۲٫۵ میلیون پایه (۲۵٪ یک ماه) + VAT؛ تمدید سال بعد ~۲۵۰ هزار پایه + VAT.

رهن کامل ۲ میلیارد: ۰٫۵٪ = ۱۰ میلیون پایه یک طرف؛ با VAT ۱۱ میلیون.

کمیسیون جدا از هزینه‌های رسمی دیگر

کاربر تازه‌کار گاهی «همهٔ هزینهٔ خرید خانه» را یک عدد می‌خواهد. کمیسیون مشاور فقط یک جزء است. مالیات نقل‌وانتقال، حق الثبت، کارشناسی دادگستری، و بیمهٔ آتش‌سوزی (در صورت وام) جدا هستند. برای قسط وام، محاسبهٔ وام مسکن کمک می‌کند؛ کمیسیون مشاور در آن فرم نیست مگر خودتان در «سایر هزینه‌ها» بگذارید.

مذاکره و شفافیت

درصد ۰٫۲۵ و ۰٫۵ و ۲۵٪ عرف هستند، نه قانون جز در چارچوب تعرفهٔ اتحادیه. مذاکره قبل از بازدید مجاز است. اگر مشاور «پکیج» می‌فروید (بازدید + مذاکره + پیگیری سند)، بپرسید در فاکتور نهایی کدام بند جدا نوشته می‌شود. VAT باید روی فاکتور رسمی با شماره اقتصادی مشخص باشد.

ارتباط با تبدیل رهن و اجاره

اگر در میانهٔ قرارداد بخواهید ۱۰۰ میلیون از رهن را به اجاره تبدیل کنید، ابزار تبدیل (املاک) اجارهٔ ماهانهٔ جدید را با ضریب عرف می‌دهد؛ کمیسیون مشاور برای «الحاقیه» گاهی جدا گرفته می‌شود و در این ماشین‌حساب نیست. برای مقایسهٔ «اجاره بدهم یا رهن بیشتر بگذارم» از نظر بهرهٔ پول، زاویهٔ بانکی مکمل است.

محدودیت و به‌روزرسانی

تعرفهٔ اتحادیهٔ مشاوران املاک هر استان ممکن است عوض شود. VAT از ۱۰٪ در آینده تغییر کند. FinAI پارامترهای پیش‌فرض را به‌روز می‌کند ولی قرارداد امضاشدهٔ شما بر هر برآورد اولویت دارد. خروجی را «فاکتور قطعی» ننامید — «تخمین برای بودجه» بنامید.

چک‌لیست قبل از پرداخت

1. درصد و مبنا (قیمت فروش / مبلغ رهن / یک ماه اجاره) در قرارداد مشاور.
2. پرداخت‌کننده: فروشنده، خریدار، مستأجر، یا مالک.
3. VAT جدا روی فاکتور.
4. تمدید: ۱۰٪ یا نرخ جدید؟
5. تطبیق با تبدیل رهن↔اجاره اگر شرایط مالی عوض می‌شود.

با این چک‌لیست و اعداد فرم، قبل از روز انتقال سند یا تحویل کلید، جای کمیسیون در بودجهٔ نقدی مشخص می‌شود — بدون شوک در آخرین ساعت.

تفاوت با کارمزد بنگاه‌های دیگر

کارمزد پلتفرم‌های آنلاین آگهی، حق الزحمهٔ وکیل در دعوا، یا هزینهٔ کارشناسی رسمی در این تعرفه نیست. اگر مشاور «خدمات حقوقی» جدا فاکتور کرد، VAT و مبلغ آن بند را جدا بخوانید. FinAI فقط سبد رایج «کمیسیون معاملهٔ مسکن نزد مشاور» را مدل می‌کند تا بتوانید با ذهن باز وارد مذاکره شوید.

نقش مشاور در زنجیرهٔ انتقال سند

کمیسیون معمولاً در مقطع «توافق قیمت» یا «انعقاد قولنامه» مطرح می‌شود، نه لزوماً روز تحویل کلید. بعضی آژانس‌ها مرحله‌بندی می‌کنند: بخشی در امضا، بخشی پس از ثبت. اگر فروش به‌خاطر نقص سند یا فوت طرف fail شود، آیا کمیسیون برمی‌گردد؟ قرارداد خدمات مشاور تعیین می‌کند — ابزار فرض «معاملهٔ کامل» را می‌گیرد. قبل از پرداخت کامل، بند فسخ و استرداد را بخوانید.

در خرید نقدی، خریدار گاهی فکر می‌کند «من فقط ۰٫۲۵٪ می‌دهم» ولی VAT و احتمال پرداخت سهم فروشنده را فراموش می‌کند. برای بودجهٔ «کل نقد خروجی روز X»، جمع کمیسیون، پیش‌پرداخت قولنامه، و هزینهٔ دفترخانه را در یک spreadsheet بگذارید؛ FinAI فقط ستون مشاور را پر می‌کند.

معاملات مشارکت در ساخت و پیش‌فروش

در پیش‌فروش، مبنای کمیسیون گاهی «قیمت قرارداد» است نه قیمت روز تحویل. اگر قیمت ۳ میلیارد در ۱۴۰۳ بسته شده و در ۱۴۰۶ تحویل می‌شود، ۰٫۲۵٪ روی همان ۳ میلیارد محاسبه می‌شود مگر قرارداد مشاور «بر مبنای ارزش روز تحویل» بگوید — نادر ولی ممکن. برای رهن واحد پیش‌فروش، همان قواعد رهن‌واجاره یا رهن کامل با مبلغ ودیعهٔ واقعی.

چند طرف و چند مشاور

گاهی فروشنده با آژانس A و خریدار با آژانس B کار می‌کند. هر آژانس ۰٫۲۵٪ از طرف خود را می‌گیرد — جمع ۰٫۵٪ + VAT برای کل بازار، نه ۰٫۲۵٪ برای یک نفر. اگر یک مشاور «تسهیلگر» برای هر دو طرف باشد، ممکن است ۰٫۵٪ را از یک طرف یا نصف‌نیمه بگیرد؛ شفافیت قرارداد مهم است.

VAT و فاکتور برای کسر مالیاتی

خریدار شخص حقیقی معمولاً VAT کمیسیون را کسر مالیاتی نمی‌کند؛ شرکت‌ها اگر مشاور فاکتور رسمی با شماره اقتصادی بدهد، ممکن است در چارچوب قوانین VAT ورودی قابل‌بحث باشد — موضوع حسابدار شرکت است. FinAI فقط جمع پرداختی را نشان می‌دهد.

مقایسه با درصد «یک درصد» شایعه

در گفت‌وگوهای قدیمی «یک درصد کل» شنیده می‌شود. ۰٫۲۵ + ۰٫۲۵ = ۰٫۵٪ پایهٔ هر طرف نزدیک همان است، نه یک درصد از هر طرف. اگر کسی یک درصد از خریدار خواست، بالاتر از عرف رایج است — مذاکره یا آژانس دیگر.

رهن و اجاره در بازار دانشجو و کوتاه‌مدت

اجارهٔ کوتاه‌مدت (مثلاً نine ماه) گاهی کمیسیون بالاتر از ۲۵٪ یک ماه دارد چون چرخش آگهی زیاد است. ابزار پیش‌فرض سالانه است؛ برای اجارهٔ کوتاه، درصد را دستی بالا ببرید یا با مشاور عدد ثابت بگیرید.

پرداخت نقدی، چک، و انتقال

شیوهٔ پرداخت کمیسیون (نقد، کارت، چک) بر مبلغ محاسبه‌شده اثر ندارد ولی بر ریسک شما اثر دارد. فاکتور رسمی قبل یا همزمان با پرداخت بگیرید. بدون فاکتور، در dispute ادعای VAT و خدمات سخت می‌شود.

بعد از محاسبه: قدم بعدی

اگر رهن و اجاره را با هم تنظیم می‌کنید، تبدیل رهن↔اجاره (املاک) را باز کنید و ببینید با کاهش رهن، اجاره چقدر بالا می‌رود — شاید تصمیم بگیرید رهن بیشتری بگذارید و کمیسیون ۲۵٪ یک ماه را روی اجارهٔ پایین‌تر بپردازید. اگر نقدینگی برای رهن کامل دارید، ۰٫۵٪ رهن کامل را با صرفه‌جویی اجارهٔ سالانه مقایسه کنید. هیچ‌کدام جایگزین تحلیل بانکی برای بهرهٔ پول نیست؛ هر سه ابزار زاویهٔ متفاوت دارند.

در نهایت، عدد روی صفحهٔ FinAI برای «آیا من توان پرداخت این کمیسیون را دارم؟» کافی است؛ برای «آیا قانوناً باید بپردازم؟» قرارداد و در صورت اختلاف مراجع صنفی و قضایی.