وام مسکن
از قیمت ملک و درصد پیش‌پرداخت، مبلغ وام و قسط ماهانه را درمی‌آورد.
قسط ماهانه
۷۴,۷۴۱,۷۲۹ تومان
- پیش‌پرداخت۱,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- مبلغ وام۳,۵۰۰,۰۰۰,۰۰۰ تومان
- جمع بازپرداخت۸,۹۶۹,۰۰۷,۵۳۰ تومان
- سهم سود۵,۴۶۹,۰۰۷,۵۳۰ تومان
مرتبط
خرید خانه معمولاً بزرگ‌ترین تصمیم مالی یک خانوار است و ضعیف‌ترین محاسبه‌ها را هم دربارهٔ همین تصمیم می‌بینیم. مردم قیمت ملک را می‌دانند، سقف وام را از بانک شنیده‌اند، و قسط را «چیزی در همین حدود» حدس می‌زنند. ابزار وام مسکن این حدس‌ها را با سه عدد جایگزین میکند: قسط ماهانه، جمع پرداختی تا انتها، و حداقل درآمد ماهانه‌ای که اگر معیار محافظه‌کارانهٔ نسبت قسط به درآمد را بپذیرید باید داشته باشید.
فرق این ابزار با ماشین‌حساب عمومی قسط در دو جاست. نخست، ورودی اصلی قیمت ملک و پیش‌پرداخت است نه مبلغ وام؛ ابزار خودش مبلغ وام را از تفاضل این دو می‌سازد. دوم، مدت‌ها طولانی‌اند و در مدت‌های ده تا سی سال نکته‌هایی ظاهر می‌شود که در وام دو یا سه‌ساله دیده نمی‌شود، مثلاً اینکه در نرخ‌های بالا کشیدن مدت تقریباً هیچ قسطی را کم نمی‌کند.
ورودی‌های ابزار
- قیمت خرید: مبلغ توافق‌شده در قرارداد. اگر بانک وام را بر اساس ارزش کارشناسی می‌دهد و آن عدد کمتر از قیمت قرارداد است، مبلغ وام از ارزش کارشناسی تعیین می‌شود نه قیمت خرید.
- پیش‌پرداخت: به درصد یا مبلغ؛ پولی که از جیب خودتان داده می‌شود.
- نرخ سالانه و مدت بر حسب سال: نرخ همان نرخ قرارداد است. اگر وام شما ترکیبی از چند منبع است، هر کدام را جداگانه حساب کنید.
- هزینه‌های خرید: کمیسیون، کارشناسی رسمی، هزینهٔ انتقال سند و مانند آن. این‌ها وام نمی‌شوند و باید از جیب بیایند.
- درآمد ماهانه (اختیاری): اگر وارد کنید ابزار نسبت قسط به درآمد را هم نشان می‌دهد.
تفاوت‌های ایران را هم در نظر داشته باشید. وام خرید مسکن در شبکهٔ بانکی معمولاً سقف مبلغی دارد که بانک مرکزی تعیین میکند و بسته به شهر فرق میکند: تهران، مراکز استان‌ها و سایر نقاط. این سقف‌ها هر چند وقت یک‌بار تغییر می‌کنند؛ پس عدد درست را از بانک بپرسید و همان را وارد کنید. اگر قیمت ملک چند برابر سقف وام است، باقی را باید از منابع دیگر تأمین کنید، و اینجا ابزار به شما کمک میکند ببینید «وام ممکن» و «وام لازم» چقدر فاصله دارند.
مثال: خانه‌ای شش میلیارد تومانی
فرض کنید قیمت خرید ۶٬۰۰۰ میلیون تومان است. برای سادگی فرض می‌کنیم کل مابقی را می‌توانید به صورت وام با قسط ثابت بگیرید؛ در واقعیت سقف وام کمتر است، ولی این فرض اثر پیش‌پرداخت را روشن میکند. جدول زیر قسط ماهانه و درآمد لازم با نسبت قسط به درآمد ۳۵ درصد را برای وام پانزده‌ساله با دو نرخ نشان می‌دهد. ارقام به میلیون تومان‌اند.
| پیش‌پرداخت | مبلغ وام | قسط با ۱۸ درصد | درآمد لازم | قسط با ۲۳ درصد | درآمد لازم |
|---|---|---|---|---|---|
| ۲۰٪ (۱٬۲۰۰) | ۴٬۸۰۰ | ۷۷٫۳ | ۲۲۱ | ۹۵٫۱ | ۲۷۲ |
| ۳۰٪ (۱٬۸۰۰) | ۴٬۲۰۰ | ۶۷٫۶ | ۱۹۳ | ۸۳٫۲ | ۲۳۸ |
| ۴۰٪ (۲٬۴۰۰) | ۳٬۶۰۰ | ۵۸٫۰ | ۱۶۶ | ۷۱٫۳ | ۲۰۴ |
سه درس از این جدول بیرون می‌آید. اول، هر ده درصد پیش‌پرداخت بیشتر، قسط ماهانه را بین ۱۰ تا ۱۲ میلیون تومان کم میکند. دوم، پنج واحد اختلاف نرخ (۱۸ در برابر ۲۳) بین ۱۳ تا ۱۸ میلیون تومان در ماه فرق می‌گذارد، بیش از اثر ده درصد پیش‌پرداخت. حتی ۶۰۰ میلیون نقد بیشتر هم این فاصله را جبران نمی‌کند: وام ۲۳ درصدی با پیش‌پرداخت ۴۰ درصد (قسط ۷۱٫۳) از وام ۱۸ درصدی با پیش‌پرداخت ۳۰ درصد (قسط ۶۷٫۶) گران‌تر است. پس در بازار نرخ بالا، پیدا کردن طرح ارزان‌تر ارزش چند صد میلیون پیش‌پرداخت را دارد. سوم، درآمد ماهانهٔ مورد نیاز، برای بیشتر خانوارها از واقعیت دور است. این فاصله همان چیزی است که برای آن سقف وام و تأمین مالی ترکیبی لازم می‌شود، و ابزار برای همین نشان دادن «شکاف» ساخته شده است.
چرا در نرخ بالا، مدت طولانی چیزی را حل نمی‌کند
بیشتر کسانی که قسط بالا می‌بینند به ذهنشان می‌رسد مدت را بیشتر کنند. این راه‌حل برای نرخ‌های پایین جواب می‌دهد، ولی با نرخ‌های بالا به بن‌بست می‌رسد. جدول زیر برای وام ۳٬۶۰۰ میلیونی نشان می‌دهد با افزایش مدت چه می‌شود؛ قسط‌ها میلیون تومان و سود کل نیز میلیون تومان است.
| مدت | قسط (۱۸٪) | سود کل (۱۸٪) | قسط (۲۳٪) | سود کل (۲۳٪) |
|---|---|---|---|---|
| ۱۰ سال | ۶۴٫۹ | ۴٬۱۸۴ | ۷۶٫۹ | ۵٬۶۲۵ |
| ۱۵ سال | ۵۸٫۰ | ۶٬۸۳۶ | ۷۱٫۳ | ۹٬۲۴۱ |
| ۲۰ سال | ۵۵٫۶ | ۹٬۷۳۴ | ۶۹٫۷ | ۱۳٬۱۳۶ |
| ۳۰ سال | ۵۴٫۳ | ۱۵٬۹۳۲ | ۶۹٫۱ | ۲۱٬۲۶۷ |
سقف قسط ممکن برای هر وام نرخ‌دار برابر سود ماهانهٔ مانده است: برای ۳٬۶۰۰ میلیون، ۵۴ میلیون با ۱۸ درصد و ۶۹ میلیون با ۲۳ درصد. وقتی مدت را از ده به سی سال می‌رسانید، قسط ۲۳ درصدی از ۷۶٫۹ فقط به ۶۹٫۱ می‌رسد، یعنی حدود ده درصد کمتر، در حالی که سود کل بیش از سه و نیم برابر می‌شود. از پانزده به بیست سال، قسط ماهانهٔ ۲۳ درصدی فقط ۱٫۶ میلیون کم می‌شود، آن هم به قیمت نزدیک چهار میلیارد تومان سود بیشتر. پس مدت طولانی در نرخ بالا، مثل بالا آوردن ظرف است که از ته سوراخ شده: آرامش ماهانه‌ای که می‌خرید ناچیز است و بهایش بسیار.
پنج سال اول در وام پانزده‌ساله
وام ۳٬۶۰۰ میلیونی با ۱۸ درصد و پانزده سال را در نظر بگیرید. در سال اول، از حدود ۶۹۶ میلیون که می‌پردازید، فقط ۵۲ میلیون صرف اصل و ۶۴۴ میلیون صرف سود می‌شود. پس از پنج سال، یعنی شصت قسط، حدود ۳٬۴۷۹ میلیون پرداخته‌اید ولی مانده بدهی ۳٬۲۱۸ میلیون است: تنها ۳۸۲ میلیون یا حدود ده و نیم درصد اصل برگشته. این موضوع هنگام فروش ملک اهمیت پیدا میکند. اگر سه یا پنج سال بعد قصد جابه‌جایی دارید، فکر نکنید که با «نیمی از مدت» نصف وام را داده‌اید؛ مبلغی که باید برای فک رهن یا تسویه بپردازید تقریباً همان مبلغ اولیه است. برای دیدن ردیف‌به‌ردیف این روند، جدول بازپرداخت و تسویهٔ زودتر را باز کنید.
هزینهٔ فرصت پیش‌پرداخت
پیش‌پرداخت پول رایگان نیست. اگر ۲٬۴۰۰ میلیون تومان را به جای خانه در سپردهٔ ۲۳ درصدی می‌گذاشتید، سالانه حدود ۵۵۲ میلیون و ماهانه حدود ۴۶ میلیون سود می‌گرفتید. بنابراین هزینهٔ ماهانهٔ واقعی مالک‌بودن در مثال ما، قسط حدود ۵۸ میلیون به‌علاوهٔ حدود ۴۶ میلیون سودی است که از دست می‌دهید؛ جمعاً نزدیک ۱۰۴ میلیون در ماه، پیش از احتساب افزایش قیمت ملک و معافیت از اجاره. مستأجر هم حساب مشابهی دارد: اجارهٔ ماهانه به‌علاوهٔ سود ودیعه‌ای که در دست مالک است. مقایسهٔ این دو عدد، نه مقایسهٔ قسط با اجاره، تصمیم خرید یا اجاره را شفاف میکند. دو چیز در این مقایسه اثر بزرگی دارند و ابزار خودش پیش‌بینی نمی‌کند: نرخ رشد قیمت ملک در سال‌های آینده، و تغییر سود سپرده. هر دو را با فرض‌های خودتان آزمایش کنید. این بحث با ابزارهای مقایسهٔ سپرده و طلا هم‌ریشه است: وقتی پول را در یک دارایی قفل می‌کنید باید بازده جایگزین را بدانید.
معیار نسبت قسط به درآمد
بانک‌ها و مشاوران مالی معمولاً قسط ماهانهٔ مسکن را حداکثر ۳۰ تا ۴۰ درصد درآمد خالص خانوار می‌خواهند. ابزار ۳۵ درصد را پیش‌فرض گرفته و شما می‌توانید تغییرش دهید. توجه کنید که منظور درآمد قابل اتکای همهٔ اعضایی است که قسط را می‌دهند، نه پاداش و اضافه‌کاری. دو خطای معمول: اول اینکه فقط قسط را بشمارند و هزینه‌های نگهداری، شارژ ساختمان و بیمه را ننویسند. دوم اینکه قسط را با درآمد فعلی بسنجند ولی نبینند که اگر یکی از دو درآمد خانوار قطع شود، قسط از ۳۵ به ۷۰ درصد می‌رسد. برای آزمودن تاب‌آوری، یک بار درآمد را نصف وارد کنید.
برای تأمین قسط از منابع مختلف، تأمین قسط وام را بخوانید و اگر پس‌انداز ماهانه برای رسیدن به پیش‌پرداخت می‌خواهید، ماشین‌حساب هدف پس‌انداز سرراست‌ترین راه است.
از درآمد به قیمت: حساب وارونه
گاهی سؤال برعکس است: با درآمدی که دارم چه خانه‌ای می‌توانم بخرم؟ جواب را از قسط مجاز شروع می‌کنید. زوجی را فرض کنید که روی هم ۱۲۰ میلیون تومان در ماه درآمد قابل اتکا دارند. با معیار ۳۵ درصد، قسط مجازشان ۴۲ میلیون تومان است. هر یک میلیون تومان وام پانزده‌ساله با ۱۸ درصد حدود ۱۶٬۱۰۰ تومان قسط ماهانه دارد و با ۲۳ درصد حدود ۱۹٬۸۰۰ تومان. پس بیشترین وامی که این خانوار می‌تواند بدهد با ۱۸ درصد حدود ۲٬۶۰۸ میلیون و با ۲۳ درصد حدود ۲٬۱۱۹ میلیون تومان است. اگر ۲٬۴۰۰ میلیون پیش‌پرداخت دارند، سقف قیمت خانهٔ در دسترس در حالت اول حدود ۵٬۰۰۰ و در حالت دوم حدود ۴٬۵۲۰ میلیون تومان می‌شود. یعنی پنج واحد نرخ، نیم میلیارد از قدرت خرید را می‌بلعد. این حساب وارونه را ابزار با فیلد «حداکثر قسط» انجام می‌دهد و اگر مبلغ وام بانک از این سقف کمتر باشد، همان سقف بانک ملاک است.
هزینه‌هایی که وام نمی‌شوند
در خرید ملک، علاوه بر قیمت، هزینه‌هایی وجود دارد که بانک وام نمی‌دهد. کمیسیون مشاور املاک طبق تعرفهٔ رسمی از هر دو طرف دریافت می‌شود. کارشناسی رسمی دادگستری یا بانک، تنظیم سند و هزینهٔ ثبت، تهیهٔ سفته یا ثبت رهن، و بیمهٔ آتش‌سوزی یا عمر که بسیاری از طرح‌ها الزام می‌کنند هم باید از نقدینگی خود شما بیاید. مجموع این‌ها را باید جدا از پیش‌پرداخت در ابزار وارد کنید. آن‌ها را از قیمت ملک جدا نگه دارید تا نسبت وام به ارزش (یعنی مبلغ وام تقسیم بر ارزش کارشناسی) درست محاسبه شود. این نسبت هرچه بالاتر باشد بانک ریسک بیشتری می‌بیند و گاهی نرخ یا شرایط را سخت‌تر میکند.
وقتی وام از چند منبع می‌آید
در عمل بسیاری از خریداران خانه ترکیبی از وام‌ها استفاده می‌کنند: وام اصلی بانک، وام ضروری یا قرض‌الحسنه از محل کار یا صندوق، و بخشی از پس‌انداز. هر جزء نرخ و مدت خودش را دارد. راه درست محاسبه این است که ابزار را برای هر جزء جداگانه اجرا کنید و قسط‌ها را جمع بزنید. برای اینکه ببینید کدام ترکیب ارزان‌تر است، مقایسهٔ چند وام را باز کنید. همچنین برای هر جزئی که کارمزد و مسدودی دارد، نرخ واقعی را با نرخ مؤثر وام بسنجید؛ چون قسط پایین یک وام قرض‌الحسنه ممکن است با شرط سپردهٔ مسدودی گران‌تر از آنچه به نظر می‌رسد باشد.
سه سناریو برای آزمودن تصمیم
- خوش‌بینانه: نرخ همان قرارداد، درآمد فعلی، مدت دلخواه. ببینید قسط در حد معیار شما جا می‌شود یا نه.
- محافظه‌کارانه: درآمد را بیست یا سی درصد کمتر، و هزینهٔ زندگی را بیشتر وارد کنید. اگر قسط هنوز قابل تحمل است، خطر عدم پرداخت پایین است.
- فروش زودهنگام: فرض کنید پس از پنج سال خانه را می‌فروشید. مانده بدهی را از جدول بردارید و با قیمت فروش محتمل مقایسه کنید. اگر قیمت فروش بعد از کسر هزینه‌ها از مانده بدهی بیشتر نیست، در تله افتاده‌اید.
آنچه ابزار نشان نمی‌دهد
ابزار فرض میکند نرخ در تمام دوره ثابت است، که برای بیشتر وام‌های بانکی ایران درست است ولی نه برای همهٔ طرح‌ها. نتیجه برای وام‌هایی که قسط پلکانی دارند یا مهلت تنفس می‌دهند دقیق نیست؛ برای آن‌ها اقساط پلکانی را ببینید. همچنین ابزار قیمت ملک در آینده، مالیات‌ها و تغییر قوانین بانکی را پیش‌بینی نمی‌کند. این صفحه ابزار سنجش است نه مشاورهٔ سرمایه‌گذاری؛ پیش از امضای قرارداد، شرایط دقیق طرح را از بانک بگیرید. برای آشنایی با فرایند ثبت درخواست و اسناد لازم، درخواست و دریافت وام و برای مقایسهٔ وام نقدی و خرید اقساطی وام نقدی یا خرید اقساطی را بخوانید.